ברצוננו לסקור עבורכם בקצרה את נושא הקרקעות החקלאיות אשר עולה לעיתים תכופות הן בתקשורת והן ברמת הפרסום והשיווק.
אם שמתם לב, כל הזמן עולות הצעות למכירה של קרקעות באזורים שונים בארץ.
מי לא נכנס לגוגל, ופתאום קופצת עליו מודעה של הזמנה לרכישת נדלן משתלמת באזור זה או אחר, ובמחיר שמעורר גיחוך רב- במיוחד לאור המחירים הגבוהים והקטלניים של כל פיסת אדמה בישראל. כל אלה, לא פעם גורמים לנו לתהות על הנושא.
האם מדובר בתרמית? האם יש כאן פלופ? אולי בכלל יש פה באמת הזדמנות אמיתית שכדאי לקפוץ עליה בזמן, לפני שהרכבת יוצאת ועוזבת את הרציף?
נשאלת השאלה הלגיטימית והנכונה: האם רכישת נדל"ן בעל יעוד חקלאי יכולה להיות עסקה טובה ומשתלמת, או שמדובר בפוטנציאל כי יתכן שכלל לא ימומש?
אדמות חקלאיות- סטטוס קבוע
האדמות החקלאיות במדינת ישראל יש להן ייעוד אחד. הן אמורות לשרת את החקלאים שאמורים לגדל עליהן גידולי שדה, ובכך להבטיח שהחקלאות בישראל תפרח ותשגשג- הן בשיווק לשוק המקומי, והן בשיווק אל השווקים הגדולים שבחו"ל.
הרעיון הוא שתהיה תוצרת מקומית ובאיכות גבוהה, כך שלא יהיה גם חלילה מצב של מחסור בפירות או בירקות. לשם כך החליטה המדינה לייעד אדמות אלה לחקלאות, ולא ניתן לשנות את הסטטוס שלהן אלא רק במקרים מיוחדים שנעלה אותם בהמשך.
לכן, כאשר קופצת בפניכם בפעם הבאה מודעה על אדמות באזור המרכז, אדמות למכירה באזור השרון או מכירת קרקע חקלאית בצפון, שימו לרגע ברקס קטן כי יש עוד מספר פרמטרים שכדאי לבחון. עדיף לתת לרגע עצירה ולבדוק ולחשוב, מאשר לרוץ ולרכוש בצורה אימפולסיבית, ולהפסיד כסף רב.
אדמה חקלאית לא תשנה את ייעודה אלא אם כן הדבר נחוץ ביותר ושאינו סובל דיחוי.
אדמה שיש לה ביקוש רב ויש צורך בהרחבה של היישוב על חשבון אדמה חקלאית, יכול להוות סיבה מספיק טובה לשינויי יעוד של קרקע חקלאית לקרקע לבניה, אך גם כאן, מדובר בתהליך ארוך הכולל הרבה מאוד ביורוקרטיה והרבה מאוד אישורים של גופים ממשלתיים.
חשוב מאוד לזכור כי האדמות החקלאיות אינן יקרות- ערכן נמוך מאוד. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהן אינן יכולות להיות מיועדות למטרות אחרות.
בניה אינה באה כלל בחשבון ללא מתן היתר- הכולל תהליך ארוך של שינוי יעוד הקרקע, הפשרתה, הסבה שלה לקרקע המיועדת לבניה, ורק בסוף שינוי ואישורים של הגופים הממשלתיים המאשרים תחילתה של בניה על אדמה שהוסבה לבניה.
הפשרת קרקע חקלאית- מה זה בכלל?
כפי שציינו קודם, לכל קרקע יש ייעוד. קרקע חקלאית לא יכולה לשמש לבניה ממש כשם שקרקע לבניה לא יכולה לשמש לצרכי חקלאות. לכל אחת יש הגדרה ברורה למה היא מיועדת. בישראל, קיים פיקוח מאוד רציני על נושא הנדל"ן והקרקעות והמדינה מעורבת בכל מה שמתרחש בתחום זה. למעשה, להוציא מקרים חריגים, רוב האדמות במדינת ישראל שייכות למדינה. לכן, הן בבעלות המדינה שמעורבת בכל מה שמתרחש בהן.
מצד אחד הדבר מעולה מכיוון שיש פיקוח הדוק, אך מצד שני כל יוזמה או ניסיון לייצר שינוי, מטביעים את היזם בביורוקרטיה שיכולה להימשך מספר שנים ולעכב בצורה רצינית גם תהליך חיובי של צמיחה והתרחבות. הפשרת קרקע הוא למעשה תהליך שמטרתו הסופית הוא שינוי הייעוד של האדמה. הרעיון הוא לשנות את יעודה של הקרקע מאדמה חקלאית לאדמה המיועדת לבניה.
הרבה מאוד פעמים ניתן לראות כי תהליך הפשרת קרקעות בא לשרת היישוב שמגיש בקשה עם תכניות לשינוי ייעוד לוועדה המקומית, ומשם התהליך מתגלגל עד לקבלת היתר ושינוי הייעוד או לדחייתה של הבקשה. ניתן לראות זאת הרבה מאוד פעמים ביישובים שמתרחבים וגדלים, שיש אליהם נהירה של אוכלוסייה חדשה, יישובים שטרם נבנה או תוכנן עבורם מרכז מסחרי ויש דרישה גדולה מצד התושבים ועוד….
כל אלה יכולים לייצר דרישה מצד האוכלוסייה המקומית ומשם לוועד הישוב, שמנסה לקדם אינטרס שמשותף לשני הצדדים. התרחבות וצמיחה כלכלית שעוברת לקופת המדינה בסופו של דבר.
מה חשוב שתדעו לפני שתרכשו אדמה להשקעה
יש לא מעט "סודות מקצועיים" שיכולים להיות נכס אמיתי עבור משקיע פוטנציאלי שרוצה להצליח. חשוב מאוד להכיר את אותם פרטים קטנים, שיכולים לקבוע בצורה מאוד ברורה ומובהקת האם רכישתה של קרקע חקלאית מסוימת היא נכונה ומשתלמת או שמשקיעים בחול- ולא יצא מזה דבר.
1. לבדוק את תכנית המתאר הארצית
אם אתם רוצים לבחון האם ההשקעה העתידית שלכם עומדת בתנאי הסף, כדאי שתתבוננו על תכנית המתאר הארצית (הידועה גם בשמה תמ"א 35). תכנית זו מציגה למעשה את הקווים המנחים הברורים לפיתוחם של אזורים שונים בארץ.
2. לבחון את תכנית המתאר המחוזית
תכנית המתאר המחוזית מגדילה את הרזולוציה ומתמקדת לא בכל אזורי הארץ, אלא רק באזור המדובר שבו מוצעת לכם האדמה החקלאית למכירה. כעת, על מנת שתוכלו לאמת כי מדובר בהשקעה טובה, עליכם להשוות בין שתי התכניות ולבחון האם המיקום והצרכים של הישוב עומדים בקו אחד הן עם זה של וועדת התכנון הארצית וגם עם זו של הוועדה המחוזית. אם הנתונים מצביעים על כיוון חיובי, הרי שאתם בדרך לבצע עסקה מעולה. אם לא, אולי מומלץ לוותר- על מנת שלא לסכן את כספכם בהימור פרוע.
כאמור, ישנם גופים נוספים שיכולים בהחלט לתת לכם כיוון באשר להתפתחות הישוב. אלו יכולים להיות משרדים ממשלתיים העוסקים בתחום מידי יום כגון משרד הבינוי והשיכון- בו תוכלו לבחון האם ישנם פרויקטים חדשים הנבנים בסמיכות לאזור של הקרקע המוצעת לכם לרכישה.
אתם יכולים לבדוק גם יותר לעומק במשרד הפנים ובמנהל מקרקעי ישראל לגבי מגמות הבניה והתרחבות ההתיישבות באזורים מסוימים, ולבדוק אם הקרקע נופלת בסמיכות או בקרבתם. כל אלה יכולים לחסוך לכם הרבה מאוד כסף והמון עוגמת נפש של השקעה לא נכונה. אז בפעם הבאה רגע לפני שאתן ממהרים לקנות, תבדקו!
תהליך ההפשרה והביורוקרטיה הישראלית
אחד החוליים הכי קשים כיום במדינת ישראל היא הסחבת או בשמה הידוע- ביורוקרטיה.
כל דבר נדרש אישור ולכל דבר צריכים לבחון מספר גורמים, כל אחד צריך אישור וחתימה ועוד… דבר שמייצר הרבה מאוד סחבת, עומס ובשורה התחתונה המון חוסר יעילות.
למשרדים הממשלתיים אין בעיה מכיוון שהם עושים כמיטב יכולתם לטפל בכול מקרה לגופו. הבעיה היא שאותה סחבת מייצרת עומס על המערכת, מה שעלול לעכב אישורים בצורה מוגזמת.
חשוב לדעת כי תהליך הפשרתה של קרקע שעמדה בכל הקריטריונים ונמצאה מתאימה להפשרה, יכול לארוך מספר שנים טובות. תהליך הפיתוח הטיוב וההפשרה של קרקע חקלאית הינו בעל טווח זמן בינוני ארוך. לא ניתן לצפות להפשרה של קרקע בטח שלא תוך כמה חודשים. תהליך זה יכול לארוך כמה שנים טובות ונדרשים כאן סבלנות ואורך רוח.
אין כאן זבנג וגמרנו, אין פה כסף מהיר כי אם סיכון מחושב ונמוך. בהנחה שהקרקע שאתם מעוניינים בה עומדת בכל סף הדרישות, כל שעליכם לעשות הוא לקנות ולהמתין בסבלנות.
למה בכלל שווה להשקיע ברכישת קרקע חקלאית
אחד הפרמטרים המרתקים ברכישת קרקע להשקעה הוא העובדה שהיא צריכה להיות זולה ומשתלמת להשקעה. קרקעות חקלאיות, בעיקר מכיוון שהן אינן מיועדות לבניה, הן זולות בצורה משמעותית. מחיר הרכישה של הקרקע זול והדבר הופך להיות משתלם אם זו עוברת תהליך הפשרה ושינוי ייעוד.
למה זה משנה?
מכיוון שמרגע שקרקע הופכת להיות מחקלאית לכזו שניתן לבנות עליה, באופן אוטומטי המחיר שלה מזנק לשמיים. תחשבו לדוגמה כמה שווה דונם אחד של קרקע חקלאית.
עכשיו, נסו לרגע לדמיין כמה רבי קומות ניתן לבנות על שטח שכזה. כעת יותר קל להבין כיצד למעשה שינוי יעוד מייצר מינוף כלכלי ועסקי מטורף, ולמעשה יוצר עבור המשקיע סוג של אקזיט מטורף ומכפלות של מאות אחוזים בערכה של הקרקע, וברווחים מאוד גבוהים. אז ברור למדי שהשקעה בתחום זה יכולה להיות רווחית ומשתלמת אם עושים אותה בצורה מאוד מובנית מסודרת וחכמה.
מקצרים לך את הדרך
אם אתה מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית מבלי לטרטר את עצמך לעשות ריצות ובדיקות, כי אין לך זמן או שאתה לא פנוי לזה כרגע יש לנו הצעה מעולה עבורך.
תן לנו לעשות את העבודה השחורה הזו עבורך, ולמצוא לך את ההשקעה הטובה והמשתלמת ביותר, כך שתהיה מרוצה.
כך אנחנו מקצרים לך את הדרך, אותו שביל שמוביל להצלחה כלכלית ולאקזיט חלומי.
נשמע לך מעניין? רוצה להיעזר בשירותינו?
כל שעליך לעשות הוא ללחוץ כאן, למלא את פרטיך, ונציג החברה יחזור אליך בהקדם ונקבע פגישה היכרות ראשונה.
לפרטים נוספים אודותינו והשירותים שאנו מספקים ללקוחותינו- לחץ כאן.
כתיבת תגובה